Pour les besoins de cet te analyse, nous
allons partir des années 1990 quand
les émigrés sénégalais vivant en
France et dans d’autres pays d’Europe et
d’Améri que ont commencé à rapatrier leurs
économies vers le Sénégal avec pour principal
objectif la const ruction d’un logement pour
leur famille et plus ta rd, des maisons pour la
location. C’est ainsi que les banlieues ont
connu une grande recrudescence dans la
c o n st ruction, de nombreux quartiers ont vu le
jour, parfois en dépit du bon sens et sans qu’il
y ait un plan directeur de l’urbanisme. Les
infrastructures routières n’ont pas toujours suivi
et encore moins les assainissements.
Des cités bâties suivant les règles de l’art ont
é té également créées par des pro m oteurs te l
que la SICA P, les HLM, Scat-Urbam et de nombreuses
sociétés de const ructions crées par
des nationaux et aussi par des étrangers.
C et te urbanisation de Dakar et banlieue
continue encore au point qu’actuellement, les
cités se bâtissent tout au long de la route allant
à Rufisque et bientôt cet te ville sera reliée à
Dakar par des const ructions. Dans un avenir
p ro che, ces const ructions iront jusqu’à
Niamniadio. Elles ont déjà commencé à sortir
de te rre.
En ce qui concerne le péri m è t re de Dakar-
Ville ou Plateau, les immeubles de 4 à 7
éta ges et plus sortent de terre à un rythme
accéléré.
Ces immeubles sont bâtis la plupart, par
des Sénégalais, des Sénégalo-Libanais de
même que des inve st i s s e u rs étra n ge rs .
C e rtaines de ces const ructions sont fa i tes avec
des fonds propres dont il faut dire qu’une
grande partie provient du commerce info rmel.
Malgré la quantité de nouveaux appartements
mis sur le marché de la location, les professionnels
de l’immobilier n’arri vent pas à satisfa
i re toutes les demandes au Plateau et
autres qu a rt i e rs résidentiels et d’affa i res. Cela
s’explique par plusieurs raisons :
1. Par l’accès des cadres à des postes de
commandement, les augmentations des
salaires…
2. Par le nombre croissant de nouveaux
investisseurs et l’augmentation du personnel
cadre dans les entre p rises de la place.
3. Par l’arri vée massive d’étrangers, les
Ivo i riens notamment, suite aux événements
malheureux de leur pays. Il y a eu aussi des
organisations internationales qui ont transféré
leur siège à Dakar.
Ce qui a provoqué une grande demande
d’appartements, villas et bureaux.
La ville de Dakar et banlieue comptait dans
les années 1960, environ 600.000 habitants.
Actuellement, elle en compte près de 3 millions.
Plus du quart de la population nationale.
Le problème immobilier est donc loin d’être
résolu.
Le constat que nous faisons est que cette
évolution dans la construction immobilière,
aussi bien dans le Plateau que dans la
p ro che et lointaine banlieue, continuera
dans les années à venir. Il est prévisible, vu
les différents paramètres étudiés, que cela
durera encore au moins une quinzaine d’années
si la situation générale du Sénégal
reste au niveau actuel de stabilité.
Nous nous basons pour dire cela sur les
faits suivants :
Depuis l’avènement de l’Alternance en
2002, le Sénégal connaît un régime libéral
propice aux investissements immobiliers. Sa
stabilité politique attire les organismes internationaux
;
La situation climatique et géographique
de Dakar avec un climat tempéré et aussi sur
la petite côte, du fait des vents alizés ;
Sa proximité avec l’Afrique du Nord et
l’Europe, la densité des moyens de transport
aérien, son port en eau profonde, sa voie de
chemin de fer avec le Mali, le réseau routier
inter-Etats… Tout cela fait du Sénégal et de
D a kar sa capitale, un pôle d’attraction
important dans la sous-région.
Si un événement imprévisible ne vient pas
démonter notre analyse, le marché immobilier
suivra une évolution constante dans les
années à venir et nous pensons qu’à l’horizon
2020, la ville de Dakar sera l’une des
plus belles de la côte ouest-africaine.
Pour cela, nous nous basons sur les divers
projets d’aménagement, d’urbanisme, routier,
assainissement, prévus dans Dakar et
environs et dont certains sont déjà en cours
de réalisation.
Un problème important est celui du stationnement
en ville. Il trouvera un début de
règlement avec le parking prévu sous la
Place de l’Indépendance, si le projet se
réalise, et l’exigence faite aux nouvelles constructions
d’avoir des garages souterrains.
Il est surprenant que personne n’ait eu
l’idée de réaliser des immeubles de parking
comme cela existe ailleurs. Nous sommes
persuadés que ce type de construction serait
rentable et serait une solution au problème
du stationnement.
Concernant les loyers, il est probable que
les prix actuels se maintiendront encore 2 ou 3 ans à leur n i veau. Puis, il faut s’attendre à une réduction de ces prix du fait des choix multiples avec les nombreuses constructions, particul i è rement dans les locations d’immeubles de plus de 10 ans. Pour les Immeubles anciens, tout pousse à c ro i re que ces réductions ne seront pas de +30 % par rapport aux prix pratiqués actuellement. Par contre, les nouvelles constructions d’un bon standing pourront, à notre avis, connaître des
augmentations par ra pport aux prix pratiqués actuellement, de l’ord re
de 10 à 15% en fonction des hausses du coût des matériaux de construction.
Nous parlons, évidemment, des loyers raisonnables calculés sur la base des surfaces dites corrigées et non pas des loyers fantaisistes demandés par certains propriétaires.
LES NOUVEAUX QUARTIERS
RÉSIDENTIELS ET D’AFFAIRES
Les quartiers du Point E, Zone A, Fann- résidence,
Fann- Mermoz, Almadies, pour ne citer
que les zones les plus porteuses sur le plan
locatif, sont aussi en pleine expansion.
Le Point E est particulièrement recherché
actuellement, pour installer des bureaux. Fannrésidence
re ste la zone résidentielle préférée,
entre autres, des diplomates et fonctionnaires
internationaux, ainsi que des directe u rs de
sociétés. La zone A et Fann Mermoz sont
recherchées par les cadres moyens du fait des
loyers plus abordables.
Pour les Almadies, le problème est tout autre.
Sur ce site s’est crée une véritable ville, avec
grand nombre d’immeubles, des très grandes
villas, se louant jusqu’à 2 ou 3 millions FCFA
par mois, de nombreux commerces, banques,
restaurants, hôtels, supermarchés... C’est un
quartier particulièrement recherché pour la
proximité de l’Aéroport et la facilité d’accès.
Entre l’Aéroport et la Patte d’Oie, il s’est créé
de multiples nouveaux quartiers, dont la plupart
permettent des locations abordables, comme
Yo ff et les quartiers autour de la Foire de Dakar.
Autour de la VDN, il s’est construit des cités
SICAP, dites « de standing », dont toutes sont
actuellement occupées.
Nous vous donnons notre avis sur les
meilleurs placements immobiliers pour les dix
ans à venir.
INVESTISSEMENT
PORTEUR DE RENTABILITÉ
DAKAR- P LATEAU
La zone la plus favorable a un bon investissement
immobilier dans Dakar- Plateau est sans
conteste le haut du Plateau, c’est- à- dire, entre le
Cap-Manuel et l’avenue de la République.
Dans cette zone très résidentielle, les loyers peuvent
être très élevés.
Puis vient ensuite la partie allant du Boulevard
de la République à l’avenue Pompidou où la
re n ta b i l i té est aussi très bonne pour des
immeubles d’un bon standing.
En troisième position, le bas de la ville, de
Pompidou au passage à niveau Cyrnos.
POINT E
C’est un qu a rtier résidentiel, avec de grandes
villas et qui est en pleine mutation avec la construction
d’immeubles à usage d’habitation et
de bureaux. Il ne se construit pratiquement plus
de villas, le prix du terrain étant trop élevé. C’est
donc un bon inve stissement que de construire
des petits immeubles de bon standing au Point E
où l’on peut encore trouver des terrains à vendre.
FANN-RESIDENCE
Cette zone est résidentielle avec une
préférence pour les villas avec piscine et
grand jardin. Il s’y construit quelques
immeubles résidentiels avec piscine commune.
Il est encore trop tôt pour se prononcer
sur la rentabilité de ce type de construction.
FANN-MERMOZ
Fann-Mermoz est une zone exploitée au
départ par la SICAP et par la suite par des
particuliers qui y ont construit des villas.
Quelques immeubles, en particulier en bordure
de la route de Ouakam y sont en construction.
FENETRE- MERMOZ
Elle est constituée par des villas et quelques
immeubles construits par la SICAP en bordure
de la route de Ouakam. Côté mer, il y a
quelques villas particulières. Les villas SICAP à
éta ge qui ont été bien aménagées peuvent se
louer autour de 600.000 FCFA. Les immeubles
ont des loyers relativement bas et sont très mal
entretenus. Cette zone n’est pas la plus rentable
pour un projet immobilier à moins d’avoir un terrain
ach eté il y a 10 ans au moins.
LES ALMADIES
Le prix des te rrains dans cette zone vont de
200.000 à 300.000 FCFA le mètre carré et
même plus selon leur emplacement. Plus c’est
prés du bord de mer, plus c’est cher.
Construire des villas dans cette zone actuellement,
vu le coût du terrain, n’est pas très
re n table car la durée de l’amortissement est
trop longue. Par contre, les petites résidences
avec piscine et parkings se louent bien, entre
700.000 et 800.000 FCFA. Pour un appartement
de 3 Chambres + Salon.
Il y a encore la possibilité d’ach eter des terrains
dans ce secteur.
LOYERS PRATIQUES DANS LES
LOCAUX À USAGE COMMERCIAL
(On entend par ce te rme les locaux ou il se
pratique de la vente et achat)
Le montant des loyers de ce type de location
n’est pas ré gl e m e n té. Il s’établit en fonction
de l’off re et de la demande. Evidemment,
la situation gé o graphique du local, ses dimensions,
la fa c i l i té d’accès, l’âge de l’immeuble,
son état, entrent en ligne de compte pour le
m o n tant de la location.
En rè gle générale, ces locations se font en
fonction de la surface des locaux. Les pri x
habituellement pratiqués à Dakar Plateau et
dans les nouveaux quartiers va rient entre
5.000 à 10.000 F le m2 hors ch a rges, hors
taxes (dont la T. V. A.). Par charges d’immeuble,
il faut comp rendre les services rendus par
le bailleur dans les parties communes.
Exemple : gardiennage, eau, électricité, nettoyage...
PRIX DE LOYER PRATIQUES POUR LES VILLAS
À DAKAR-PLATEAU ET NOUVEAUX QUARTIERS
Le loyer des villas varie suivant leur
emplacement, leur surface const ru i te, sa surface
du jardin, les aménagements tels piscine,
ga ra ge, terrain de jeux, jardin, dépendances
domest i ques, etc. et bien entendu la date de
construction.
LES VILLAS A DAKAR- P LATEAU
En centre ville, les villas sont en règl e générale de construction ancienne datant de la période coloniale. C e rtaines sont très bien
entretenues et rénovées avec des maté ri a u x modernes. Celles-ci se
louent entre 500 et 800.000 FCFA par mois, hors taxes. Les villas
qui n’ont pas été rénovées et dont l’entretien laisse à désirer ont
des loyers allant de 175 à 400.000 FCFA par mois. Elles sont souvent
plus petites.
LES VILLAS AU POINT E, FANN- RESIDE NCE, ALMADIES, NGOR, YOFF
A titre d’exemple, une villa située au point E
avec living-room, trois chambres, un bureau,
deux salles de bains, wc., cuisine, offi c e ,
ga ra ge, piscine, jardin, dépendance domestique,
peut se louer entre 700 et 900.000
FCFA hors taxes.
Le même type de villa se louera de 30 à
40% plus cher à Fann- Résidence, et de 15 à
20 % plus cher si elle se trouve aux Almadies,
Ngor, Yo ff Ranrar. Ces prix d’entendent hors
taxes.
PRIX DU METRE CARRE
DE TERRAIN NU
TERRAINS NUS AU PLATEAU
Entre l’avenue Po mpidou et la pointe du
Cap-Manuel, les terrains se négocient actuellement
entre 1.000.000 et 1.500.000 FCFA le
m2. Actuellement, ils peuvent aller jusqu’à
2.000.000 FCFA le m2 selon leur emplacement.
Entre l’avenue Pompidou et l’avenue
Faidherbe, les te rrains se négocient actuellement
entre 700 et 900.000 F. le mètre carré.
Dans la partie base de la ville allant
j u s qu’au passage à niveau Cyrnos, les terrains
se négocient entre 600 et 800.000 F le m2.
Là aussi, les prix peuvent augmenter actuellement
entre 20 et 30%.
POINT E
Le prix du mètre carré de terrain nu au point
E se négocie aujourd’hui entre 250 et
350.000 FCFA le m2.
FANN RESIDENC E
Le prix des terrains nus s’y négocie entre
300 et 500.000 FCFA le m2. Les terrains
situés face à la mer, entre celle-ci et la route
peuvent être autour de 1.000.000 F le m2
pour ceux qui ont un titre foncier.
ALMADIES
Les terrains nus peuvent s’y négocier, suivant
leur emplacement par rapport à la mer, entre
300 et 40.000 F. le m2.
FANN- MERMOZ
Dans cet te zone, il est encore possible
d’avoir des terrains nus entre 200 et 250.000
F le m2.
NGOR, RANRAR, YOFF
Les terrains dans cet te zone n’ont pas to ujours
été immatriculés. Il faut donc véri fier s’il a
un titre foncier et savoir à quel nom il est libellé.
Les prix des te rrains ayant un T. F. dans cet te
zone, peuvent se commercialiser entre 150 et
250.000 FCFA le m2 en fonction de leur
emplacement. Plus ils sont pro ches de la mer,
plus ils sont ch e rs.
PRIX DES APPARTEMENTS
AU PLATEAU
IMMEUBLES ANCIENS DE +30 ANS
Ce type d’immeubles anciens se vend en
général en totalité. La vente par appartement
n’est toujours pas possible du fait que leur const
ruction ne permet pas des parties communes
accessibles à tous les pro p ri é ta i res ou
locata i res. Leur prix au m2 const ruit se situe
selon leur emplacement et en fonction de la
s u rface du terrain, entre 300 et 500.000
FCFA le m2.
IMMEUBLE ENTRE 10 et 30 ANS
Il est demandé un prix au mètre carré bâti
allant de 500 à 700.000 FCFA F.
IMMEUBLE NEUF
Dans les nouvelles constructions, les
appartements se vendent actuellement selon
leur emplacement et leur standing, entre
800.000 et 1.000.000 FCFA le m2.
Il faut signaler certaines const ructions de trè s
grand standing, comme ce sera le cas pou
l’immeuble prévu en face de l’Assemblée
Nationale, les prix de ve n te au m2 pouvant
atte i n d re les 2.000.000 FCFA et même plus.
En conclusion, nous pouvons dire qu e
l’Immobilier à Dakar Plateau et nouveaux
quartiers est bien re n table et promet de l’être
encore pour les années à venir. Toutefois, il
serait bénéfi que de revoir les prix des loyers,
tout au moins pour ceux qui concernant les loyers
sociaux dont les locataires ont de faibles
revenus. Il est également nécessaire de rendre
la profession Immobilière plus crédible. Pour
cela, nous préconisons des concertations entre
professionnels de l’Immobilier en collaboration
avec les auto ri tés concernés.
